Das Betreute Wohnen hat sich als Alternative zum Leben in einem Altenheim etabliert. In Nürnberg, aber auch in den umliegenden Städten und größeren Gemeinden wurden vor allem in den 90er Jahren moderne Wohnanlagen errichtet, die beides bieten: das Gefühl, in den eigenen vier Wänden zu leben, aber im Bedarfsfall dabei auch Unterstützung zu erhalten.

Allerdings ist die Euphorie der Anfangsjahre inzwischen gewichen, wie Winfried Kobel, Immobilienspezialist der HypoVereinsbank feststellt. »Die Immobilienpreise lagen vor zehn Jahren, als zahlreiche Anlagen gebaut wurden, sehr hoch«, erklärt er. Das schlug auch beim Betreuten Wohnen durch. Denn ein Teil der Wohnungen wurde nicht von den künftigen Bewohnern zur Eigennutzung gekauft, sondern als Kapitalanlage – und dann weitervermietet. Man setzte auf die Mieteinnahmen. Zurzeit beträgt die durchschnittliche Miete in einem solchen Objekt 18 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete auf dem freien Wohnungsmarkt beträgt je nach Lage 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter (laut Mietenübersicht der HypoVereinsbank). »Heute liegt der Wert einer solchen Wohnung in der Regel unter dem Anschaffungspreis«, meint Privatkunden-Betreuer Kobel. Also möchten viele die Immobilie behalten und vermieten, bis sie sie selber nutzen.

Genau das hat auch Wolfgang Mertens gemacht. Seine Mutter hatte eine Wohnung im Hesperidenpark ursprünglich erworben. Als sie gestorben war und er die Wohnung geerbt hatte, konnte er auf die Hilfe des Bauträgers zurückgreifen. Denn seine Mutter war für den monatlichen Beitrag von 10,42 Euro Mitglied im Seleco-Club. Dieses »bundesweit einmalige Angebot« soll unter anderem den Wert der Wohnung erhalten, erläutert Frank Tkatzik, Sprecher der KIB-Gruppe, zu der die Seleco gehört. Es werden regelmäßig Anzeigen geschaltet, die Baupläne vorrätig gehalten, und bei der Renovierung gibt es fachlichen Rat. Damit seien gute Voraussetzungen geschaffen worden, die Immobilie über den Zweitmarkt weiterzuverwerten, schätzt Tkatzik. Denn mit dem komplizierten Vertragsgeflecht, das beim Betreuten Wohnen die Zusatzleistungen regelt, seien die meisten Makler zu wenig vertraut. Übrigens hat die Seleco inzwischen in Nürnberg rund 600 Wohneinheiten im Betreuten Wohnen geschaffen. 145 von den Besitzern wurden Clubmitglieder. Seit 2005 gab es 87 Wiedervermarktungen, das heißt, eine Wohnung wurde weiterverkauft oder vermietet.

Mit den Rechten der Mieter im Betreuten Wohnen beschäftigte sich vor kurzem Rechtsanwalt Michael Zwarg bei einer gut besuchten Veranstaltung im Seniorentreff Bleiweiß in Nürnberg. Er stellte klar, dass in Einrichtungen des Betreuten Wohnens das Heimrecht nicht gilt, auch wenn sich in den Mietverträgen einzelne Regelungen an das Heimgesetz anlehnen. Das Mietrecht im Betreuten Wohnen sei vielmehr ein Mischverhältnis aus allgemeinem Mietrecht und Dienstleistungsrecht. Denn Mietvertrag und Betreuungsleistungen sind miteinander gekoppelt. Das bedeutet unter anderem, dass die Betreuungsleistung nicht unabhängig vom Mietvertrag gekündigt werden kann, beispielsweise um Kosten zu sparen, da der Grundzweck im Betreuten Wohnen ja darin liegt, diese Leistungen vorrätig zu halten und zu erbringen. Allerdings ist eine außerordentliche Kündigung möglich, wenn die Pflichten der vereinbarten Leistungen nachhaltig verletzt wurden. Dann ist der Betreiber verpflichtet, unter Umständen einen neuen Dienstleister anzubieten.

Rechtsanwalt Zwarg stellt auch klar, dass man nicht von Mietwucher sprechen kann, selbst wenn sich die Miete deutlich über dem Durchschnittswert bewegt. Begründung: Gleichzeitig zu diesem Tatbestand müsse eine Mangellage hinzukommen. Dieses Kriterium werde aber beim Betreuten Wohnen kaum erfüllt, so dass Angebot und Nachfrage den Markt regeln, abhängig davon, was die Senioren zu zahlen bereit sind. Der Anwalt rät, die im Betreuungsvertrag festgelegten Zusatzleistungen genau zu definieren. Der Begriff »allgemeine Beratungstätigkeit« etwa sei nicht konkret genug. Die Grundleistungen sind verbindlich und müssen bezahlt werden, egal, ob sie benötigt werden oder nicht. Wolfgang Mertens war jedenfalls froh, dass er beim Weitervermieten der Wohnung juristische Unterstützung durch den Seleco Club erhielt und sein Vertrag wasserdicht wurde. Andernfalls hätte er sich anwaltliche Hilfe suchen müssen, ist er überzeugt.

Neben dem Betreuten Wohnen haben sich auch andere Altenheim-Alternativen weiterentwickelt. Zum Beispiel ziehen immer ältere Menschen in ganz normale Wohnungen, die allerdings mehr Komfort wie einen Aufzug, gute Verkehrsanbindung und kurze Wege zu den nächsten Geschäften bieten müssen, hat Immobilienexperte Winfried Kobel beobachtet. Häufig handelt es sich um Kunden, die ihr Haus auf dem Land verkaufen und in die Stadt ziehen. Sie benötigen von der Bank häufig nur eine Zwischenfinanzierung. Dabei spielt das Alter der Kunden bei der Kreditvergabe der HypoVereinsbank keine Rolle. Die Sicherheiten seien entscheidend, betont Kobel. Allerdings schränkt er ein: »Für viele wird es immer unbezahlbar bleiben.« Manchmal finanzieren dann die Kinder ihren Eltern den Alterssitz, vermieten also innerhalb der Familie. Das ist laut Kobel steuerlich eine durchaus interessante Variante.

Auf keinen Fall sollte man sein ganzes Erspartes in eine Immobilie stecken, warnt er. Denn eine hohe Rendite könne niemand auf Dauer garantieren. Dazu seien Trends zu wechselhaft, und allein die langfristige Prognose, dass die Bevölkerung immer älter werde, sage noch nichts darüber aus, in welchem Umfeld sie das tun wird.

Hier finden Sie eine Immobilien-Expertise für den Raum Nürnberg/Fürth.

Petra Nossek-Bock

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